Il sindaco di Lucera, Antonio Tutolo, rilascia chiarimetni sull'insediamento di edilizia sperimentale su suoli di proprietà comunale

Il sindaco di Lucera, Antonio Tutolo

Sul suo profilo Facebook, il sindaco di Lucera, Antonio Tutolo, ha deciso di dare alcuni chiarimenti sull'insediamento di edilizia sperimentale su suoli di proprietà comunale. Di seguito il testo:

Insediamento di edilizia sperimentale su suoli di proprietà comunale – Contesto CRM.sp - Motivazioni della scelta dell’Amministrazione e controdeduzioni ai rilievi regionali

Premesse
Il Comune di Lucera ha nella sua disponibilità patrimoniale un suolo della superficie di circa 13 ettari, attualmente destinati ad uso agricolo, che si intende valorizzare sia sotto l’aspetto urbanistico che da un punto di vista economico.
Occorre primariamente sottolineare la natura pubblicistica dell’intervento che, sebbene realizzato attraverso capitali privati, può essere assoggettata a precise regole la cui cogenza, oltre che esplicitata nell’ambito proprio del PUG e nella sue Norme Tecniche di Attuazione, verrà cristallizzata in apposite convenzioni pubblico-private coerenti con gli obiettivi appresso riportati.

Finalità e obiettivi
Il fine primario che intende perseguire questa Amministrazione è quello di offrire alla cittadinanza un prodotto residenziale altrimenti non disponibile nella città e del quale, ancora oggi, si avverte una forte esigenza finora soddisfatta attraverso l’edificazione in maniera sparsa e disordinata dei contesti agricoli immediatamente a ridosso della perimetrazione urbana. Numerosi sono i casi, peraltro immediatamente percettibili da un’analisi cartografica, di vere e proprie lottizzazioni di zone agricole che costituiscono l’epifenomeno di questa vocazione culturale.
Nel fermo convincimento che il rispetto del Territorio e dell’Ambiente debbano essere riconosciuti valori imprescindibili e non negoziabili, si ritiene che altrettanta attenzione debba essere posta al soddisfacimento dei bisogni dell’Uomo, poiché, se è vero che i valori paesistici non possono e non devono essere compromessi irrimediabilmente, è anche vero che l’esperienza della Vita è unica e non altrimenti ripetibile. Il soddisfacimento del bisogno deve essere quindi perseguito contemperando le conseguenti azioni antropiche con quei principi di tutela unanimemente condivisi ed accettati, così come espressi nelle recenti pianificazioni territoriali di livello superiore.
E’ su questo binario che si muove la proposta dell’Insediamento di Edilizia Sperimentale: su una rotaia la compatibilità urbanistica e territoriale dell’intervento, sull’altra il soddisfacimento di una delle esigenze primarie dell’Uomo, avvertita fin dalla discesa al suolo dei primati arboricoli antropomorfi, e cioè quella di avere una “casa”. Questa volontà politica troverà concreta realizzazione nell’unico modo possibile e condivisibile: attraverso la valorizzazione di un patrimonio di proprietà pubblica e quindi appartenente, di fatto, a tutti i cittadini di Lucera.

Aspetti urbanistici
Parametri
L’intervento proposto prevederà, nella fase esecutiva di pianificazione, la realizzazione di circa 100 lotti edificabili sui quali potranno sorgere esclusivamente abitazioni monofamiliari. I parametri urbanistici strutturali prevedono un indice di fabbricabilità territoriale di 0,5 mc/mq, che equivale a circa 65.000 mc sull’intera area. Fermo restando il parametro di Legge per la quantificazione degli standards, che origina un numero di abitanti di circa 650 unità, si può convenire che ciò significherebbe attribuire ad ogni abitazione monofamiliare un numero di insediati pari a 6,5. Un dato molto esorbitante rispetto a qualsiasi dato demografico italiano, che vede un numero medio di componenti per nucleo familiare inferiore a tre nei suoi valori massimi. In realtà il numero effettivo di abitanti insediati sarà pari a circa 300 unità. Da questa considerazione emerge che non è appropriato equiparare questo intervento alle esperienze delle “New Town” né tantomeno può parlarsi di “quartiere”, atteso il modesto impatto insediativo effettivo.
I 100 lotti avranno superfici variabili tra i 500 e i 1.000 metri quadrati con un indice fondiario pari a 1 mc per mq ed occuperanno la metà dell’estensione totale dell’area. La restante metà sarà destinata alla viabilità interna e ad un ampia zona a verde, con attrezzature sportive e per il tempo libero, oltre al recupero delle essenze arboricole esistenti. I restanti parametri (distanze dai confini e altezze massime) saranno quelli tipici delle zone agricole.

Il Casolare
In posizione perfettamente baricentrica rispetto alla estensione del suolo esiste un antico casolare, oggetto di rivisitazioni e rimaneggiamenti, che verrà recuperato e destinato ad attività collettive oltre che a punto di ascolto e tourist office a servizio del Percorso della Via Francigena. Il casolare è collegato alla Strada Provinciale per Biccari con un viale adornato da maestosi Pini d’Aleppo, dei quali si prevede la conservazione e la salvaguardia.

Gli Uliveti
Circa un quarto dell’area è attualmente coltivata ad uliveto, mentre la restante parte è destinata a seminativo. Si prevede la conservazione dei circa 450 alberi di ulivo, che verranno integrati nell’area a standard, e che potranno essere assegnati ai residenti con procedure di adozione, al fine di garantirne la salute e la produttività.

Il Sistema delle Connessioni
Se da un punto di vista della tecnica urbanistica la soluzione di continuità rispetto al tessuto edilizio della Città può destare legittime perplessità, si deve riconoscere che esso rappresenta di converso un “plus” per il desiderio di pace e tranquillità di chi vuole “vivere” in campagna. Le recenti esperienze urbanistiche riscontrabili nella città di Lucera sono caratterizzate da veri e propri aborti edilizi laddove sono state edificate villette a schiera a ridosso di edifici multipiano con altezze di oltre venti metri, compromettendo totalmente la privacy dei residenti delle villette, tra l’altro vendute a prezzi esorbitanti.

Sperimentazione e innovazione
L’insediamento dovrà essere energeticamente autosufficiente sia per quanto riguarda i consumi privati che quelli pubblici.
Le residenze dovranno essere dotate di impianti per la produzione di energia rinnovabile nominalmente sufficienti al loro fabbisogno energetico sia mediante l’utilizzo di micropale eoliche che mediante pannelli solari fotovoltaici.
La classe energetica degli edifici non potrà essere inferiore alla A.
L’impianto di pubblica illuminazione con lampade a LED di ultima generazione, che interesserà anche lo sviluppo della pista ciclabile, sarà parimenti alimentato da fonti rinnovabili.
Ogni residenza dovrà prevedere un impianto per l’accumulo ed il riciclo delle acque piovane, da destinarsi agli utilizzi non igienico-alimentari, quali irrigazione, scarichi ecc.
I lotti dovranno avere una permeabilità pari almeno all’80 per cento della superficie al netto dell’impronta del fabbricato.
Le residenze dovranno essere munite di apposite compostiere, pertanto non sarà prevista la raccolta della frazione umida dei rifiuti solidi urbani. Verrà istituito un centro di raccolta unico per le altre frazioni dei rifiuti, che verrà ubicato in fregio alla S.P. 130. A livello sperimentale i residenti corrisponderanno una tariffa per la raccolta e lo smaltimento dei rifiuti in ragione della quantità di indifferenziato effettivamente prodotto.
attuazione
Sulla scorta delle linee di indirizzo sopra emarginate verrà indetto un concorso di idee al fine di acquisire il progetto dell’insediamento. Ad esito dell’approvazione del PUE verrà pubblicato un Bando pubblico con il quale si assegneranno i lotti ai migliori offerenti, a partire da un prezzo a base d’asta che verrà opportunamente determinato in coerenza con gli attuali valori delle aree edificabili. Gli assegnatari dovranno altresì sottoscrivere una convenzione con il Comune che sancisca il rispetto di precisi vincoli ed obblighi.
Il numero dei partecipanti al Bando dovrà essere almeno pari all’80% dei lotti previsti, al fine di garantire la fattibilità e convenienza economica dell’intervento.

Sostenibilità economica
La superficie edilizia totale può essere quantificata in circa 20.000 metri quadrati che, al costo previsto di costruzione ed acquisizione del suolo di circa 1.250 euro al metro quadrato (in considerazione dell’alta qualità richiesta alle abitazioni), genera un volume di investimento pari a circa venticinque milioni di euro. Poiché ogni assegnatario potrà rivolgersi alla sua impresa di fiducia, scegliendo tecnici e fornitori locali, sfuggendo quindi a logiche monopolistiche, gran parte di questo indotto alimenterà l’economia locale, mitigando gli effetti nocivi della crisi economica persistente.
Ogni assegnatario opererà sostanzialmente in un regime di autocostruzione, facendo propri gli utili altrimenti destinati agli speculatori, se consideriamo che, allo stato attuale, a Lucera la quotazione degli appartamenti nelle zone periferiche si aggira attorno ai 1.300 euro al metro quadrato.
Prevedendo un prezzo base di cessione dei lotti pari a circa 70 €/mq, il Comune prevede di introitare una somma tra i 4.500.000 e i 5.000.000 di euro, oltre a circa 1.000.000 di euro per gli oneri concessori. Il costo stimato per le urbanizzazioni ammonta a circa 3.000.000 di euro, pertanto il Comune dovrebbe ricavare un utile netto tra i 2.500.000 e i 3.000.000 di euro, che verrà impiegato per dotare la Scuola Media Bozzini Fasani di una palestra e per eseguire interventi di manutenzione e valorizzazione dei Beni Culturali della Città.

I rilievi regionali
Si riportano di seguito i rilievi mossi dalla Regione Puglia:
“non si condivide la individuazione del Contesto CRM.sp in quanto si configura a tutti gli effetti quale zona residenziale in ambito rurale distante dal centro urbano. Fermo restando la necessità di chiarire la destinazione urbanistica vigente dell'area, si ritiene che ben diversa sarebbe l'ipotesi di localizzazione di un'attività di rango superiore ma non residenziale;”
Si chiarisce, innanzitutto, che la destinazione urbanistica attuale dell’area è quella agricola. Infatti la proposta di realizzazione di un campus universitario, avanzata diversi anni fa, non ha più avuto esito concreto, e pertanto non ha prodotto varianti al PRG vigente.
Si chiarisce, inoltre, che le cubature espresse dal contesto CRM.sp sono state quantificate ed inserite nel computo globale del fabbisogno.
La Regione prevede la possibilità di localizzazione di un’attività di rango superiore, pertanto non si esclude, in linea di principio, la edificazione dell’area, stante anche le sue irrisorie dimensioni in confronto all’estensione dell’agro di Lucera, pari a 34.000 ettari, quasi totalmente coltivati, rispetto ai quali l’insediamento ne occupa una superficie pari allo 0,04 %.
Stando alla deliberazione della Giunta Regionale, il rilievo mosso si fonda sulla sola considerazione che l’insediamento sarebbe lontano dal centro urbano, con tutte le conseguenze che, ovviamente, ne deriverebbero.

Considerazioni e chiarimenti dell’Amministrazione
Nel seguito si esporranno puntualmente le controdeduzioni dell’Amministrazione ai rilievi regionali, oltre ad altre considerazioni e chiarimenti.
L’insediamento proposto è ubicato a circa 900 metri dai limiti del centro abitato, lungo la Strada Provinciale per Biccari. Sono due le vie di comunicazione stradali che collegano l’insediamento alla città: la Strada Provinciale n. 130 per Biccari sul fronte Ovest ed una strada comunale sul fronte Est.
La strada provinciale è attualmente percorsa dagli autobus di linea che servono i comuni di Biccari, Roseto V.re e Alberona, pertanto gli studenti residenti potranno usufruire anche di detti mezzi per raggiungere la stazione ferroviaria, che dista circa mille e ottocento metri. In alternativa potranno percorrere la strada comunale, dove è prevista la realizzazione di una pista ciclabile.

I Servizi Generali
A circa 1.500 metri dall’insediamento, sempre percorrendo le due predette direttrici, si raggiunge il quartiere S.Pio X, dove è presente un supermercato ed un centro sportivo che, nelle previsioni del PUG, risulterà ulteriormente ampliato, al fine di realizzare una vera e propria cittadella dello Sport. Nel quartiere vi è anche una Chiesa con un attivo e frequentato centro parrocchiale.
In realtà l’insediamento non “prenderà” soltanto dal vicino quartiere di S.Pio X, ma “offrirà” reciprocamente in cambio una grande area a verde per il tempo libero del quale il suddetto quartiere risulta sprovvisto.
Nel raggio di due chilometri vi sono inoltre: una Scuola Elementare, una Scuola Media, il Liceo Classico ed il Liceo Scientifico, raggiungibili, come si è detto, o utilizzando gli autobus di linea in servizio sulla S.P. 130 o in bicicletta, in circa cinque minuti.

I Servizi a Rete
L’area è già servita da condotte per il gas metano, da linee elettriche e dall’acquedotto. Inoltre l’impianto di depurazione, oggetto di recente ampliamento, è ubicato ad una distanza di circa 800 metri, con pendenza in discesa, quindi senza la necessità di impianti di sollevamento delle acque reflue.
Questo consentirà di contenere i costi per le urbanizzazioni che verranno interamente coperti dagli oneri concessori corrisposti per la realizzazione delle residenze.

Proposta di modifica delle previsioni
Sulla scorta di quanto sopra esposto, l’Amministrazione propone di integrare le previsioni strutturali e programmatiche del PUG relative al contesto in esame riportando esplicitamente la necessità della sottoscrizione di una convenzione da parte degli assegnatari che preveda le linee di indirizzo sopra riportate. Dette linee di indirizzo delle strategie di intervento dovranno essere puntualmente riportate nel quadro normativo.
Gli aspetti da trasferire nelle NTA del PUG, in ordine agli obblighi degli assegnatari, saranno i seguenti:
installare impianti energetici da fonte rinnovabile che dovranno assicurare il fabbisogno energetico nominale dell’abitazione;
garantire un livello della prestazione energetica dell’edificio non inferiore alla classe A;
predisporre serbatoi di accumulo delle acque piovane nella misura di almeno 5 litri per mq di lotto assegnato e prevedere il doppio impianto idrico-sanitario per il riutilizzo delle acque piovane (scarichi, innaffiamento e simili);
prevedere un indice massimo di impermeabilizzazione del suolo, al netto dell’impronta del fabbricato, pari al 20% della superficie del lotto;
prevedere l’installazione di compostiere per il riciclo della frazione organica dei rifiuti solidi urbani.
Di converso l’Amministrazione si obbligherà a realizzare, oltre alle consuete urbanizzazioni primarie (rete viaria interna, impianto di adduzione idrica e fognante, impianti a rete):
una pista ciclabile che colleghi il nuovo insediamento al centro abitato, e precisamente fino al cavalcavia sulla S.S. 17;
nell’ambito della ristrutturazione del casolare esistente, attività sociali e di supporto alla fruizione della Via Francigena;
impianti di illuminazione pubblica con lampade a LED.
Inoltre la convenzione dovrà prevedere le modalità di assegnazione delle piante di olivo ai residenti, affinché ne abbiano cura e ne traggano i frutti e la assegnazione di superfici orticole per l’autoconsumo da individuarsi nell’ampia area a verde a disposizione, nella misura massima di 100 mq per ogni lotto da assegnare.